৭টি প্রধান বিষয়ের দিকে খেয়াল রাখুন জমি কেনার সময়

এক্সক্লুসিভ ডেস্ক : একটি প্রবাদ রয়েছে, ‘পয়সা দিয়ে ঝগড়া-ফ্যাসাদ কিনতে চায় কে?’ জীবনের সঞ্চিত অর্থ দিয়ে জমি কিনতে গিয়ে একটু অসাবধানতা ডেকে আনতে পারে দীর্ঘমেয়াদি আইনি জটিলতা ও আর্থিক ক্ষতি। তাই জমি ক্রয়ের পূর্বে সম্ভাব্য সব ধরনের যুক্তিসংগত সতর্কতা অবলম্বন এবং সঠিক অনুসন্ধান করা অত্যন্ত জরুরি।

জমি কেনার সময় যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকতে হবে ‘রেকর্ড সংশোধন মামলা ও খতিয়ানে ভুল সংশোধন পদ্ধতি’ শীর্ষক বইতে তা উল্লেখ করেছেন সাইফুল ইসলাম ফকির। বইটির দ্বিতীয় অধ্যায়ের ১৭৭ ও ১৭৮ নম্বর পৃষ্ঠায় লেখক এ বিষয়ে আলোচনা করেছেন।

লেখক জানিয়েছেন— ভূমি বিশেষজ্ঞদের মতে, জমি কেনার ক্ষেত্রে ক্রেতাকে মূলত ৭টি প্রধান বিষয়ের দিকে বিশেষ খেয়াল রাখতে হবে। সেগুলো হলো—

১. সরেজমিনে জমি পরিদর্শন

জমি কেনার আগে প্রথমেই প্রস্তাবিত জমিতে নিজে গিয়ে তা প্রত্যক্ষ করতে হবে। সরেজমিনে পরিদর্শন করলেই বোঝা যাবে জমিটির প্রকৃত অবস্থা কেমন— তা আদৌ ভালো ও ব্যবহারের উপযোগী জমি নাকি নিচু ডোবা, নালা বা পুকুর। 

২. স্থানীয় বাসিন্দা ও সংলগ্ন জমির মালিকদের থেকে খোঁজ

জমিটির আশেপাশের সংলগ্ন জমির মালিক কিংবা স্থানীয় লোকজনের সাথে কথা বলে তথ্য সংগ্রহ করতে হবে। নির্ভরযোগ্য ও প্রকৃত তথ্য পাওয়ার জন্য এলাকার বাসিন্দাদের মতামত অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে।

৩. মালিকানার কাগজপত্র সংগ্রহ ও ভূমি অফিসে যাচাই

বিক্রেতার কাছ থেকে তার মালিকানার প্রমাণস্বরূপ মূল দলিলের ফটোকপি এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র চেয়ে নিতে হবে। এর মধ্যে রয়েছে— জমির মূল দলিল ও ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)। সিএস/এসএ/আরএস/মহানগর/নামজারি (মিউটেশন) পরচা। ডিসিআর ও হাল নাগাদ খাজনার দাখিলা (রশিদ)।

বিক্রেতা এসব কাগজপত্র দিতে গড়িমিশি করলে তাকে চাপ সৃষ্টি করে তা সংগ্রহ করতে হবে। এরপর সংগৃহীত কাগজপত্র নিয়ে সরাসরি ইউনিয়ন ভূমি অফিসে (তহশিল অফিস) গিয়ে দায়িত্বরত কর্মকর্তার সহায়তায় যাচাই করে নিতে হবে। জমিটি সরকারি স্বার্থসংশ্লিষ্ট (যেমন: খাস, ভিপি, পরিত্যক্ত, অধিগ্রহণকৃত/অ্যাকুইজিশনকৃত, কোর্ট অব ওয়ার্ডস কিংবা ওয়াক্ফ ইত্যাদি) কি না, খাজনার রশিদ সঠিক কি না এবং প্রস্তাবিত দাগ-খতিয়ানে জমির প্রকৃত মালিক কে— তা কেবল তহশিল অফিস থেকেই নিশ্চিত হওয়া সম্ভব।

৪. এসিল্যান্ড অফিস থেকে মিউটেশন যাচাই

সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসিল্যান্ড অফিস থেকে বিক্রেতার নামে নামজারি বা মিউটেশনের কাগজপত্র (মিউটেশন পরচা ও ডিসিআর) সঠিকভাবে রয়েছে কি না তা যাচাই করতে হবে। মনে রাখা প্রয়োজন, জমি যার কাছ থেকে কেনা হচ্ছে তার নামে নামজারি বা মিউটেশন করা না থাকলে উক্ত জমির রেজিস্ট্রি সম্পন্ন হবে না। 

৫. সাইনবোর্ড টাঙানো ও পত্রিকায় বিজ্ঞপ্তি

কাগজপত্র যাচাইয়ে সন্তুষ্ট হয়ে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নিলে বা বায়না চুক্তি করলে জমিটিতে নিজের নাম, ঠিকানা, দাগ ও খতিয়ান নম্বর উল্লেখ করে একটি সাইনবোর্ড ঝুলিয়ে দিন। পাশাপাশি জাতীয় বা স্থানীয় পত্রিকায় একটি ছোট বিজ্ঞাপন দিন। এতে পরবর্তীতে কোনো সমস্যা হলে আইনগত সুবিধা পাওয়া যায়। এছাড়া জমি নিয়ে অন্য কোনো দাবিদার, ওয়ারিশ বা মামলা-মোকদ্দমা থাকলে তা আগেই প্রকাশ পাবে, যা ক্রেতাকে ভবিষ্যতে জটিল সমস্যা থেকে রক্ষা করবে। প্রয়োজনে পরিস্থিতি বুঝে সিদ্ধান্ত পরিবর্তন করার সুযোগও থাকবে।

৬. ব্যাংক মাধ্যমে লেনদেন ও প্রমাণ রাখা

আর্থিক লেনদেনের ক্ষেত্রে প্রতিটি রশিদের অনুলিপি ও প্রমাণ রাখতে হবে এবং অবশ্যই সাক্ষী রাখতে হবে। নগদ লেনদেনের চেয়ে যতটা সম্ভব চেকের মাধ্যমে বা ব্যাংকিং চ্যানেলে লেনদেন করা অধিক নিরাপদ।

৭. মধ্যস্বত্বভোগী এড়িয়ে সরাসরি মালিকের সঙ্গে আলোচনা

জমি কেনাবেচায় সরাসরি প্রকৃত মালিকের সঙ্গেই আলোচনা করা উচিত। মধ্যস্বত্বভোগী বা ভায়া মিডিয়া (দালাল)-এর মাধ্যম এড়িয়ে চলাই ভালো। এতে জমির নিষ্কণ্টকতার বিষয়ে যেমন বিভ্রান্তি দূর হয়, তেমনি সঠিক দাম-দরের ক্ষেত্রে প্রতারিত হওয়ার ঝুঁকি কমে।

এক্ষেত্রে লেখক বিশেষ পরামর্শ দিয়েছেন। আর তা হলো— জমি কেনার সময় কখনোই তাড়াহুড়ো না করা। কেবল ‘কম দামের আকর্ষণ’ -এ প্রলুব্ধ হয়ে ভালোভাবে যাচাই-বাছাই না করে জমি কিনতে গেলে সর্বস্ব হারিয়ে নিঃস্ব হওয়ার ঝুঁকি থেকে যায়।